Kira Sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmekle birlikte taraflara karşılıklı olarak hak ve borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu durum Borçlar Kanununun 299. maddesinde “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu tanıma göre kira sözleşmesinin unsurları; taraflar, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları, kiralanan ve kira bedelidir.
Taraflar kira sözleşmesinin unsurlarından olan kira bedelini serbestçe kararlaştırabilirler. Ancak kanun kira bedeli belirlenirken getirilen irade serbestisine tarafların menfaatlerinin hukuken korunması amacıyla birtakım sınırlamalar getirmiştir. Kira sözleşmelerinde kira dönemi sonunda TÜFE oranını geçmemek şartıyla artış yapılabilir. Kira bedelinin TÜFE oranlarında artırılması yanında kira bedelinin değiştirilmesine olanak tanıyan bir diğer kurum kira bedelinin uyarlanmasıdır. Kira sözleşmesi yapılırken taraflarca öngörülemeyen ancak daha sonra meydana gelen olağanüstü durumların varlığından söz edilebilir. Olağanüstü koşullar taraflardan birinin sözleşmeyi ifasını zorlaştırabilir. Bu durumda diğer şartların da varlığı halinde kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir. Kira bedelinin uyarlanması davasının temelini Türk Borçlar Kanunundaki “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi teşkil eder. Bu kapsamda taraflar sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanması konusunda herhangi bir anlaşmaya varamamış iseler kira bedelinin uyarlanması davası açabilirler.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASININ ŞARTLARI
• Kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü durumların varlığı gerekmektedir.
• Kira bedelinin uyarlanması davasındaki olağanüstü hâl borçludan kaynaklanmamalıdır.
• Kira bedelinin uyarlanması davasındaki olağanüstü halin borçluyu mali açıdan ödeme güçlüğü yaşayacak şekilde etkilemiş olması gerekir.
• Kira bedelinin uyarlanması davasında borçlunun borcunu ifa edememiş yahut da aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.
Kira bedelinin uyarlanması davasında hakim herhangi bir sınıra tabi olmaksızın kira bedelini mevcut şartlara uygun olarak uyarlayabilir. Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınır ve taşınmaz sözleşmelerine ilişkin olarak açılabilir.
Kira bedelinin uyarlanması davasını hem kiraya veren hem de kiralayan açabilmektedir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin bir süre değiştirilmemesi anlaşılmış olsa dahi kiraya veren tarafından kira bedelinin mevcut koşullar çerçevesinde az olmasına dayanılarak bu dava açılabilir. Aynı şekilde kiralayan da olağanüstü koşullar sebebiyle kira bedelini ödeme konusunda güçlük yaşadığını ileri sürerek kira bedelinde indirime gidilmesini bu dava yoluyla talep edebilir.
